Вписване на актове в Кадастралния регистър на недвижимите имоти от СГКК

Петя Цурева, главен юрисконсулт в „ГИС-София“ ЕООД

ВЪПРОС: Искам да извърша изменение в кадастралния регистър на недвижимите имоти и административният орган да ми издаде схема на самостоятелен обект в сграда и скица на поземлен имот, като един от документите, който съм приложил е нотариално завещание, с което доказвам, че съм носител на право на собственост върху съответните вещи. Заедно с него съм приложил акт за смърт, удостоверение за наследници и констативен нотариален акт. Агенцията по геодезия, картография и кадастър извършва отказ, като изисква от мен да приложа протокол за обявяване на завещанието. Следва ли да се предостави протокол за обявяване на нотариално завещание?

ОТГОВОР: Наследяването у нас може да бъде по закон или по завещание. Законът за наследството (ЗН) урежда две форми на завещание –  саморъчно завещание, което трябва да бъде изцяло написано от самия завещател и да съдържа изискуемите в чл. 25, ал. 1 от ЗН реквизити. Саморъчните завещания се обявяват по реда на чл. 27, ал. 3. Особеното при този вид завещание е, че то може да се пази, както при нотариус, така и от всяко едно трето лице, което след смъртта на завещателя трябва да иска обявяването му от нотариус. При обявяването му се съставя протокол, който се подписва от лицето, което е предоставило завещанието и от нотариуса.

Другата форма на завещание е нотариалното завещание. То се извършва от нотариус в присъствието на двама свидетели, които засвидетелстват устно изразените завещателни разпореждания на завещателя. Нотариусът записва волята на завещателя, като съставя завещанието под формата на нотариален акт, като взема предвид всички документи, които са необходими и при изповядване на сделка, свързана с разпореждане на недвижим имот. След което отбелязва изпълнението на изискуемите от закона формалности в завещанието и означава датата и мястото на съставянето му. Полагат се подписите на  завещателя, свидетелите и нотариуса и се представя за вписване в съответната завещателна книга към съответната Служба по вписванията по поименната партида на Завещателя, към момента на съставяне на завещанието - преди смъртта на завещателя. От този момент се дава гласност на завещателните разпореждания спрямо всички трети лица, включително и спрямо наследниците по закон. Във връзка с това следва изводът, че протокол за обявяването на нотариални завещания не е необходим, тъй като със самото си съставяне и вписване, същите се обявяват. За да произведе съответните правни последици, след смъртта на завещателя, обявяването на нотариалното завещание не е елемент от фактическия състав за придобиване на правото на собственост върху завещаното имущество. В конкретния случай приложеното нотариално завещание е само едно от доказателствата, което ведно с описания документ за собственост са достатъчни, за да се извърши исканото изменение, както и издаването на скица за поземления имот и схема на самостоятелния обект. Ирелевантно е искането на административния орган за предоставяне на протокол за обявяване на нотариално завещание.

ВЪПРОС: През 1974 г. бащата на съпруга ми отстъпва на него и на брат му правото да построят къща в поземления му имот. Къщата е построена на два етажа с един вход. В момента в кадастралния регистър на недвижимите имоти е вписан като собственик на половината от поземления имот племенникът ми (син на брата на съпруга ми). Аз разполагам с документ за собственост върху поземления имот на бащата на съпруга ми и с нотариален акт за суперфиция. Съпругът ми почина. Искам да бъда вписана в кадастралния регистър на недвижимите имоти като собственик на втория етаж от къщата, както и като съсобственик на поземления имот. Какво следва да направя?

ОТГОВОР: Предвид така наличните документи, при заявяване на изменение на кадастралния регистър на недвижимите имоти, като собственик на поземления имот ще бъде вписан носителя на правото на собственост, а именно – бащата на съпруга. С ограничено вещно право – право на строеж ще бъде вписан съпругът и брат му.

За да се извърши вписване на право на собственост в кадастралния регистър на недвижимите имоти на етаж от къща, същият трябва да е обособен като самостоятелен обект в сграда. Без да съществува такъв не може да съществува и вещното право на собственост. За целта следва да се извърши делба между съсобствениците на жилищната сграда, ако тя реално е поделяема на две самостоятелни жилища – на първия и на втория етаж. За да е реално поделяема сградата, жилището следва да отговаря на изискванията на чл. 40 от ЗУТ, а именно да има самостоятелен вход, най-малко едно жилищно помещение, кухня или кухненски бокс и баня-тоалетна, както и складово помещение, което може да бъде в жилището или извън него. След извършване на делбата, следва да се извърши и промяна в кадастралната карта и кадастралните регистри /КККР/. За тази цел се изработва проект за изменение на кадастралната карта от правоспособно лице по кадастър, което обособява самостоятелния обект с индивидуализиращите го белези – идентификатор, граници и площ по документ за собственост или архитектурен чертеж. След завършване на административната процедура и нанасянето на самостоятелния обект, като обект на кадастъра в КККР, се извършва и исканата промяна в кадастралния регистър на недвижимите имоти.

Публикувано в Списание "Собственост и право", кн. 4, 2021