Въпроси, свързани с вписването в кадастралния регистър на недвижимите имоти

Петя Цурева – гл. юрисконсулт в „ГИС-София“ ЕООД

КАЗУС:

Собственик на поземлен имот учредява право на надстрояване на един етаж върху съществуваща сграда в имота със срок – смъртта на суперфициаря. В договора за учредяване е уговорено, че след смъртта на титуляра, правото на собственост върху етажа от къщата ще премине безвъзмездно върху суперфициента. Към момента на учредяване на правото на строеж суперфициарят има сключен граждански брак в режим съпружеска имуществена общност. Правото на строеж е упражнено в срок, етажът е изграден съгласно нормативните изисквания на Закона за устройство на територията и подзаконовата нормативна уредба по прилагането му, въведен е в експлоатация и е нанесен като самостоятелен обект на собственост в КККР. 5 години по-късно съпругът умира. От брака си суперфициарят има един син. Същият подава заявление към СГКК за вписване в КРНИ в качеството му на наследник на суперфициаря.

Кой и с какви идеални части следва да бъде вписан в КРНИ?

Съгласно чл. 65 от ЗС „Когато правото на собственост върху постройка е установено със срок, след изтичането на срока собствеността върху сградата преминава безвъзмездно върху собственика на земята“. Видно от казуса етажът е изграден по силата на нотариално учредено право на строеж, но при изрична уговорка, че след смъртта на титуляра, построеното ще премине безвъзмездно в собственост на суперфициента. Правото на собственост върху етажа е обусловено със срок, а именно смъртта на титуляра на правото. Следователно имаме една алеаторна клауза, защото към момента на сключване на договора е известно, че суперфициарят ще умре, но не е известна датата на смъртта му. Поради това, при настъпването на неблагоприятното събитие, ще настъпи крайната дата на договора и от този момент собствеността върху новопостроения етаж преминава безвъзмездно върху собственика на имота. След смъртта на суперфициаря, обаче, е настъпил прекратителният срок, в резултат на което се прекратява и собствеността му върху постройката – вторият етаж от къщата.

Правото на строеж, като ограничено вещно право, когато е учредено по време на брак в режим на съпружеска имуществена общност, се превръща в такава. С реализирането на правото на строеж и възникването на постройката възниква имуществена общност между суперфициаря и съпругата му, но тази собственост е с ограничен срок – до настъпване на прекратителното условие. Преживялата съпруга има толкова права, колкото са уредени в договора. По отношение на сина – неоснователно е искането му за нанасяне в КРНИ, защото обектът не е част от наследствената маса.

В кадастралния регистър на недвижимите имоти, като собственик на етажа от сградата трябва да бъде вписан собственика на имота. Правният му титул е нотариалният акт, с който е учредено правото на строеж и актът за смърт на суперфициаря. АГКК следва да заличи от КРНИ суперфициара и неговата съпруга, ако са вписани в регистъра като собственици.

КАЗУС:

Търговско дружество е собственик на недвижим имот на основание апортна вноска, като апортът е регистриран със съдебно решение през 2017 г. Съдружникът, който извършва апорта доказва правото си на собственост с констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка. Дружеството е вписано и в кадастралната карта и в кадастралния регистър на недвижимите имоти като собственик на описания имот.

През 2019 г. Общинска служба по земеделие с Решение възстановява правото на собственост по реда на ЗСПЗЗ на наследниците на собственик на нива, представляваща същия поземлен имот със съответния идентификатор по КККР, одобрени със Заповед на изпълнителния директор на АГКК, който е внесен като апортна вноска в търговското дружество.

Може ли наследникът, на който е възстановено правото на собственост да извърши изменение на КРНИ, като бъде вписан като единствен собственик на имота?

Съгласно чл. 53, ал. 2 от ЗКИР при наличие на документи, удостоверяващи дублиране на носителите на право на собственост, съответно на друго вещно право, за един и същ имот, в кадастралния регистър на недвижимите имоти се записват данните за всички лица и документи. Съгласно описаното е установено наличието на дублиране на титули за собственост – Констативен нотариален акт, издаден на основание обстоятелствена проверка и Решение на поземлената комисия за възстановяване на право на собственост.

За да се извърши вписване в КРНИ, административният орган в лицето на СГКК/АГКК е длъжен да провери и да прецени дали представените доказателства към искането за вписване, са годни такива и дали удостоверяват наличието на реални права, в частност на конкуриращи се права. Разпоредбата на чл. 53, ал. 2 предполага пълна идентичност (по вид, площ и граници) между имотите, описани в конкуриращите се титули за собственост.

Видно от описаното положение в казуса, са налице предпоставките за изменение на КРНИ, тъй като е налице дублиране на носителите на правото на собственост, но наследникът, на който му е възстановено правото на собственост по реда и правилата на ЗСПЗЗ не може да остане в регистъра като единствен собственик. В този случай ще бъде налице спор за материално право, който не е от компетентността на административния орган, а на съда. Едва след решаване на спора с влязло сила решение, административният орган може да извърши изменение на КРНИ, като остави само единия от собствениците, но не служебно, а след като бъдат представени необходимите доказателства за това.

С оглед огромната тежест, която обществото и институциите придават на КРНИ, бих искала да отбележа, че производството по вписване на данни в кадастралния регистър на недвижимите имоти е регистърно производство. Законът за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР) е предвидил в разпоредбата на чл. 2  кадастърът да бъде източник на данни за местоположението, границите и размерите на недвижимите имоти на територията на Република България. От тук следва, че в регистъра се отразяват правото на собственост и другите вещни права, такива, каквито са в представените документи за собственост. Регистърното производство има декларативно действие, което означава, че нито се създават, нито се променят, нито се прекратяват вещни права на субектите. Вписаните данни създават оборима презумпция за вярност и евентуално неправилно отразяване на право на собственост, което от своя страна отново не води до пораждане, изменение или погасяване на правото.

Публикувано в сп. "Собственост и право", кн. 2, 2022 г.