Технически паспорт на строежите

Петя Цурева – главен юрисконсулт в „ГИС-София“ ЕООД

Въпросът със съставянето на технически паспорти на строежи стана актуален у нас през последните месеци, най-вече сред собствениците на сгради, завършени и въведени в експлоатация преди 2007 г. Това е така, защото съгласно императивната разпоредба на §2, ал. 2 от ПРЗ на Наредба №5 от 28.12.2006 г. за техническите паспорти на строежите (Наредба №5), в срок до 2022 г. всички строежи трябва да имат технически паспорти. Целта на законодателя е, от една страна, да се осигури прозрачност по въпросите на основните технически характеристики на строежите в интерес на всички потребители в рамките на пазара на недвижими имоти - продавачи, купувачи, наемодатели, наематели, банки и др., от друга страна, да се създаде структурирана на едно място цялостната строителна документация на сградата, за по-лесното й управление и поддържане през целия период на експлоатацията. В изложението по-долу, ще опиша накратко какво представляват техническите паспорти, каква е тяхната цел, кой ги съставя, какъв е редът за съставянето им и какво се случва, в случай че след изтичане на срока, даден от законодателя, сградите нямат съставени технически паспорти.

1. Какво представляват техническите паспорти на строежи?

Едно от изискванията на законодателя по отношение на строежите е, същите да имат технически паспорт. Изискванията за снабдяване с технически паспорти на сгради се съдържат в Закона за устройство на територията и в Наредба № 5. Понятието „технически паспорт“ е легално определено в §5, т. 64 от ДР на ЗУТ. Това е документ, който включва техническите характеристики на елементите на строежа, свързани с изпълнението на основните изисквания по чл. 169, ал. 1 и 3, инструкции за експлоатация, обслужване, обследване, поддържане и ремонт и отразява всички извършени строителни и монтажни работи след въвеждането на строежа в експлоатация.

Технически паспорт се съставя както за нов строеж, така и за съществуващ такъв. Съгласно Наредба № 5 съществуващ строеж е този, който е въведен в експлоатация преди 2007 г.

За новите строежи, тоест тези, които са получили разрешение за строеж и/или не са въведени в експлоатация и срокът на действие на разрешението за строеж не е  изтекъл след 1.01.2007 г., техническият паспорт се съставя преди въвеждането им в експлоатация.

Техническият паспорт на строеж получава регистрационен номер, който обикновено съвпада с идентификатора (уникален номер, чрез който недвижимият имот се посочва еднозначно за територията на страната) на имота, даден от Службата по геодезия, картография и кадастър при наличие на одобрена кадастрална карта. Съдържанието на паспорта включва:

1. основни технически характеристики на строежа (технически показатели и параметри, чрез които са изпълнени изискванията на Регламент (ЕС) 305/2011 на Европейския парламент и Съвета, както и на Закона за устройство на територията), включващи и следните данни:

а) идентификационни данни и параметри – всички данни, с които се идентифицира строежът, като адрес (населено място, община, област, кадастрален район, номер на поземления имот), вид на строежа (сграда или съоръжение на техническата инфраструктура), предназначение на строежа и други данни от момента на издаване на разрешението за строеж до въвеждането му в експлоатация, включително годината на построяване, извършените промени, основен ремонт, реконструкция, посочени в Наредба №5.

б) основни обемнопланировъчни и функционални показатели, които са различни за сгради и за съоръжения на техническата инфраструктура. За сградите основните показатели са площи, обем, височина, инсталационна и технологична осигуреност и др., а за съоръженията – местоположение, габарити, сервитути и др. в зависимост от вида и предназначението на строежа.

в) данни за сертификати - всякакви сертификати или документи, удостоверяващи сигурността и безопасната експлоатация на строежа, изисквани от Европейските и българските нормативни актове.

г) данни за собственика и лицата, съставили или актуализирали техническия паспорт.

2. Мерки за поддържане на строежа и срокове за извършване на ремонти. Основната цел на строежите е да са проектирани и изпълнени така, че да не застрашават безопасността на хора и имущество, както и да не увреждат околната среда. Основните мерки, които е необходимо да се предприемат са свързани с необходимостта от извършване на промени по строежа, безопасна експлоатация, данни за изпълнени дейности по безопасното поддържане на строежа и срокове за извършване на основни и текущи ремонти.
3. Указания и инструкции за безопасна експлоатация – след като строежите са изпълнени съгласно нормативните изисквания на европейското и българското право, същите трябва да се поддържат по начин, че да се гарантира тяхната дълготрайност, безопасност и експлоатационна годност. В тази част на техническия паспорт на строежа се описват указанията за безопасна експлоатация, а именно: недопускане на умишлени нарушения на носещите елементи, недопускане на нерегламентирана промяна в предназначението на строежа, която да доведе до превишаване на проектните експлоатационни натоварвания (надстрояване, пристрояване, подстрояване), спазване на правилата и нормите за пожарна безопасност, защита от шум, здраве, поддържане на асансьорите.
4. Ред и начин на съставяне на технически паспорти

Както стана ясно малко по-горе, технически паспорти се съставят за нови строежи и за съществуващи такива.

1. Технически паспорт за нов строеж

Строежите се категоризират в различни категории в зависимост от техните характеристики, значимост, сложност и рисковете при експлоатацията им. Законът за устройство на територията определя 6 категории строежи. Във връзка с това, лицето което съставя паспорта е различно за съответната категория строеж.

За строежите от първа до четвърта категория, законодателят е определил техническият паспорт да се съставя от консултант (един от участниците в строителния процес), с който собственикът на имота/възложителят е сключил договор. Паспортът се съставя преди издаване на разрешение за ползване, респективно удостоверение за въвеждане в експлоатация. Основа за съставянето му е окончателният доклад на консултанта относно съответствието на строежа с нормативните изисквания и оценката за изпълнението, която е съществена част от доклада.

За строежи на жилищни и вилни сгради с ниско застрояване и строежите от пета категория, техническият паспорт се съставя от техническия ръководител след завършване на строително – монтажните работи. Основа за съставяне на техническия паспорт е  констативният акт за установяване на годността за приемане на строежа, с който се констатира, че строежът е изпълнен съобразно одобрените инвестиционни проекти, заверената екзекутивна документация, изискванията към строежите по чл. 169, ал. 1 и 3 от ЗУТ и сключения договор между строителя и възложителя (когато не са едно и също лице).

Когато се извършва пристрояване, надстрояване, подстрояване, основно обновяване, основен ремонт или промяна на предназначението на съществуващ строеж или част от него, техническият паспорт се актуализира от посочените по-горе лица, в зависимост от това в коя категория попада строежът.

След съставянето му и при актуализирането му, оригинален екземпляр на техническия паспорт се предоставя на възложителя на строежа (собственика) и на главния архитект на общината или на района (в градовете с териториално деление). За строежите с обхват повече от една община – и на областния управител. З строежите с обхват повече от една област, както и за строежите с национално значение – и на министъра на регионалното развитие и благоустройство. Копия от техническия паспорт, заверен от лицата, които са го съставили се предоставя на Агенцията по геодезия, картография и кадастър, а когато става въпрос за обект, представляващ недвижима културна ценност – и на Министерство на културата.

Собствениците на строежи са длъжни да съхраняват техническия паспорт на сградата, както и да спазват всички предписания, свързани с поддържането на строежа и безопасната му експлоатация. Това задължение се вменява на собствениците с цел осигуряването на техния комфорт и безопасност, а и с оглед факта, че нормативните изисквания се прилагат не само по време на извършване на строителството, но е през целия експлоатационен период на сградата.

2. Технически паспорт на съществуващ строеж

Съгласно §2, ал. 2 от ПРЗ на Наредба №5, собствениците на строежи, въведени в експлоатация преди 2007 г. следва да предприемат действия по съставяне на технически паспорт на сградата.  За да се състави технически паспорт на съществуващ строеж, трябва да се направи обследване от консултант, който притежава лиценз за оценяване на съответствието на инвестиционните проекти и/или упражняване на строителен надзор, издаден по реда и правилата на Наредба № РД-02-20-25 от 3 декември 2012 г. за условията и реда за издаване на удостоверение за вписване в регистъра на консултантите за оценяване на съответствието на инвестиционните проекти и/или упражняване на строителен надзор (Наредба №25/2012). Обследването може да се извърши и от проектанти от различни специалности с пълна проектантска правоспособност. Преди да се извърши обследването, собствениците на строежа следва да сключат договор за обследване с консултанта/проектанта. В сграда, която е в режим на етажна собственост и има сключен договор с професионален домоуправител, договорът може да се сключи от него, след упълномощаването му от собствениците на самостоятелни обекти. В глава 3 от Наредба №5 е описано как се извършва обследването на съществуващи строежи. След извършване на обследването се съставя доклад, който трябва да бъде приет от собствениците на строежа. Въз основа на доклада от обследването и извършената оценка на строежа, се съставя и техническият паспорт. При извършване на промени в състоянието на съществуващ строеж, като реконструкция, обновяване, основен ремонт, пристрояване, надстрояване или промяна на предназначението на строежа, същите се отразяват в техническия паспорт на строежа.

Изключения от изискването за съставяне на технически паспорт

Съгласно чл. 2, ал. 3 от Наредба № 5 – не се съставя технически паспорт на строеж, който е допълващо застрояване или временен строеж съгласно глава трета, раздели VII и VIII от ЗУТ, незаконен строеж по смисъла на чл. 225, ал. 2 от ЗУТ и строеж           , който е без траен устройствен статут, установен с действащ подробен устройствен план. За строежите без траен устройствен статут, по желание на собствениците може да се състави технически паспорт.

Неизпълнение на срока за съставяне на технически паспорт на съществуващ строеж

В случай че собствениците на съществуващи строежи не изпълнят задължението си, да предприемат действия по съставяне на технически паспорти до 2022 г., органът, който възлага съставянето им е кметът на общината. Той, като компетентен административен орган извършва проверка дали съществуващите строежи притежават технически паспорт и в случай че не притежават такъв, издава предписание, което е обвързано със срок. Ако след изтичане на срока, посочен в предписанието, строежът не се е снабдил с технически паспорт, тогава кметът на общината възлага съставянето му за сметка на собствениците на строежа.         За извършените разходи по съставянето на технически паспорт, общината се снабдява с изпълнителен лист по реда на гражданско процесуалния кодекс и събира вземанията си от собствениците.

За да не се стигне до този момент, който ще бъде много по-нерентабилен за собствениците на съществуващи строежи, същите трябва да предприемат незабавни действия по съставяне на технически паспорти.