Отговорност при дефекти на строителния обект след въвеждането му в експлоатация

Свободата без правила е анархия, това

е триумфът на по-силния над по-слабия,

това е непредвидимост“

Жак Делор

Правната уредба относно гаранционните срокове за изпълнени строителни и монтажни работи се съдържа в Закона за устройство на територията (ЗУТ) и Наредба № 2 от 31 юли 2003 г. за въвеждане в експлоатация на строежите в Република България и минимални гаранционни срокове за изпълнени строителни и монтажни работи, съоръжения и строителни обекти (Наредба №2/2003). Основната цел на настоящия анализ е да изследва въпросите относно гаранционната отговорност на строителите, в случай че са се проявили дефекти  на строителния обект след въвеждането му в експлоатация. В практиката не са редки случаите, при които, след като сградата бъде въведена в експлоатация по реда и условията на ЗУТ и подзаконовите нормативни актове по прилагането му, строителните фирми са обявени в несъстоятелност. В такава ситуация, законът не дава отговор на въпроса кой следва да носи отговорност да поправи проявилите се скрити дефекти.

Строителният процес се характеризира с редица правоотношения, които обхващат следните правни субекти: от една страна това са участниците в процеса на строителството - възложителят, строителят, проектантът, консултантът, физическото лице, упражняващо технически контрол за част "Конструктивна", техническият ръководител и доставчикът на машини, съоръжения и технологично оборудване. От друга страна това са административните органи и експлоатационните дружества за временно снабдяване на строителната площадка с вода или електрическо захранване по време на изпълнение на строителството.

Предмет на настоящия анализ ще бъдат правоотношенията между участниците в процеса на строителство по чл. 160 от ЗУТ, с оглед липсата на правна регламентация относно ангажиране на гаранционната отговорност след изпълнени строителни и монтажни работи, съоръжения и строителни обекти, във връзка с проявили се дефекти.

В чл. 160, ал. 2 от ЗУТ е посочено, че взаимоотношенията между участниците в строителството се уреждат с писмени договори. Тази норма е императивна с оглед установяване качествата на страните в строителния процес. Във връзка с прогласения в чл. 9 от Закона да задълженията и договорите (ЗЗД) принцип на свобода на договаряне[1], правните субекти определят  свободно правоотношенията помежду си по отношение на строителните дейности. Независимо, че взаимоотношенията между страните са свободни, те следва да действат добросъвестно[2] (чл. 12 от ЗЗД) и при спазване, освен на нормативните изисквания на гражданското законодателство, но и на специалните разпоредби на ЗУТ и подзаконовите нормативни актове по прилагането му. Законът за устройство на територията въвежда едно ограничение за страните. Те следва да уговорят, като допълнително задължение, гаранционни срокове за изпълнени строителни и монтажни работи, съоръжения и строителни обекти, които не могат да бъдат по-малки от минималните срокове, определени с Наредба №2/2003, като същите текат от деня на въвеждане на строителния обект в експлоатация. Тоест страните по строителните договори могат да уговарят  по-дълги гаранционни срокове в случай на дефект, но не и  по-кратки от нормативно установените. В случай че страните не са уговорили в договора гаранционни срокове, тогава се прилагат посочените в Наредба №2/2003.

По отношение на строителните правоотношения в строителния процес се сключват различни видове договори с общо наименование договори за строителство (напр. договор за строителство за започване на строеж, договор за осъществяване на строителен надзор, договор за авторски надзор, договор с консултант на възложителя относно оценка на съответствието на инвестиционните проекти, както и проверка и контрол на доставените и вложени в строежа строителни продукти, договори за доставка на строителни продукти, договори за присъединяване към експлоатационните дружества и др.)

Договорите за строителство са разновидност на договора за изработка (чл. 258 -269 от ЗЗД), по силата на който едно лице – възложител/инвеститор, възлага на друго лице – строител, срещу възнаграждение да построи сграда в неговия или в чужд имот, за който му е учредeно право на строеж. За разлика от договора за изработка обаче, за който законът не предвижда задължителна форма за действителност, в ЗУТ е предвидено, че договорите за строителство се сключват в писмена форма. Както вече стана ясно страните по основния договор за строителство са възложителят (собственикът на имота, лицето, на което е учредено право на строеж в чужд имот, и лицето, което има право да строи в чужд имот по силата на закон) и строителят (лице със съответната правоспособност, вписано в Централния професионален регистър на строителя), когато не са едно и също лице.[3] В чл. 163 от ЗУТ е посочено, че строителят е „физическо или юридическо лице, включващо в състава си физически лица, притежаващи необходимата техническа правоспособност, което по писмен договор с възложителя изпълнява строежа в съответствие с издадените строителни книжа“. Законодателят е предвидил необходимостта от наличието на специфични професионални качества за лицата, които ще изпълняват строежа, с оглед защитата на ползващите се от построения обект и евентуалните последици, които могат да настъпят, но не е предвидил защита за строителите, в случай на икономически затруднения на инвеститора (забава в плащането), респективно неплатежоспособност. Във връзка с прогласения в чл. 722 от Търговския закон (ТЗ) принцип за предимство в разпределението на осребреното имущество, законът предоставя правото на така наречените „привилегировани“ кредитори да се удовлетворят преди всички други кредитори.[4] В немското право, например, в чл. 650е от ГГЗ (Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)[5] е предвидена възможност на строителя, да поиска от възложителя да му предостави Sicherheitshypothek[6], с което да обезпечи вземането си в случай на забава в плащането или неплатежоспособност на инвеститора. Една такава възможност в нашето законодателство би дала възможност на строителя да се превърне от хирографарен в привилегирован кредитор.

Гаранционна отговорност за изпълнени строителни и монтажни работи, съоръжения и строителни обекти

Отговорността за дефекти в сгради и съоръжения е една от най-важните теми в областта на строителството, но в същото време е и най-слабо уредена в нашето законодателство. Гаранцията следва да описва правните последици, респективно претенциите на възложителя или крайния собственик на самостоятелен обект в сградата, в контекста на договор или законова уредба, както и да доставя допълнителна изгода за инвеститора[7], респективно за крайния потребител.

Законът за устройство на територията изрично регламентира наличието на гаранционни срокове за изпълнени строителни и монтажни работи, съоръжения и строителни обекти с оглед  осигуряване на нормалното функциониране и ползване на завършените строителни обекти, както и отстраняване на скритите дефекти след приемането им и въвеждане в експлоатация. По своята правна същност гаранционният срок в строителството, като елемент от гаранционното задължение, представлява период от време, през който се гарантира нормалното функциониране и ползване на завършени строителни обекти, предмет на договора, и през който гарантът носи имуществена отговорност за недостатъци[8] и служи за предявяване на претенции за проявен дефект, който съществува обективно, но не е субективно разпознаваем[9]. Гаранционната отговорност би могла да се породи на две основания: по силата на съглашение между възложителя и строителя и по силата на нормативен акт. Независимо от това как ще се породи отговорността, дали чрез позоваване на клауза от договора или на правна норма, възможността, която законодателят е предоставил чрез гаранцията е, проявилите се скрити дефекти да бъдат отстранени и да се възстанови еквивалентността в престациите.[10] Тук следва да се има предвид, че законът прави разграничение между гаранционната отговорност и отговорност за недостатъци по чл. 193 от ЗЗД. В свое Тълкувателно решение № 88 от 28.II.1984 година, Върховният съд постановява, че „…гаранционната отговорност възниква при наличие на фактически състав, различен от този, при който се поражда законната отговорност…“, откъдето следва да се приеме, че и „..сроковете, в които се поражда правото на купувача при едната и другата отговорност при появили се недостатъци на вещта, са самостоятелни и не си влияят взаимно. Това предоставя непълнотата на ЗЗД по въпроса за съотношението между гаранционния и давностния срок да се изтълкува в смисъл, че посредством гаранционния срок не може да се модифицира началният момент на давностния срок.“

В Наредба №2/2003 са определени различни видове гаранционни срокове в зависимост от изпълнените строителни и монтажни работи, съоръжения и строителни обекти. Тези срокове са приложими за всички видове сгради и най-общо можем да ги разделим на три групи:

С оглед на засягането от дефект на конструкцията и архитектурната форма на сгради, включително и земната основа под тях, Наредбата предвижда два вида гаранционни срокове:

  1. за новоизпълнени конструкции на сгради - минимум 10 годишен гаранционен срок
  2. за основен ремонт и реконструкция на съществуващи строителни конструкции на сгради - минимум 8 години

С оглед на инсталационните работи (хидроизолационни, топлоизолационни, звукоизолационни и антикорозионни и за вътрешни инсталации на сгради, включително основен ремонт и реконструкция на същите), отново имаме два вида гаранционни срокове:

  1. за неагресивна среда - минимум 7 годишен гаранционен срок
  2. за агресивна среда - минимум 5 годишен гаранционен срок

С оглед на всички видове строителни, монтажни и довършителни работи (подови и стенни покрития, тенекеджийски, железарски, дърводелски и др.) – от 3 до 5 години.

Основен недостатък в ЗУТ и подзаконовите нормативни актове по прилагането му е, липсата на ред за ангажиране на отговорността на строителя в рамките на предвидените гаранционни срокове. Единствено в чл. 21 от Наредбата е посочено: „Когато през време на гаранционните срокове след въвеждането в експлоатация (ползване) на строителния обект се появят скрити дефекти на строителния обект, споровете при непостигане на съгласие се решават по съдебен ред.“ Тълкувайки тази разпоредба, следва да се отговори на въпроса докъде се простира гаранционната отговорност и спрямо кого?

След като е предвиден специален вид отговорност, в случай на проявен дефект и специални гаранционни срокове, различни и независими от сроковете, предвидени в чл. 193 и чл.265, ал. 3 от ЗЗД, а не е предвиден ред за реализиране на този вид отговорност и в такъв случай следва да се прилагат общите разпоредби на гражданското законодателство, не виждам смисъла от тази специална уредба в ЗУТ[11]. Според мен законодателят следва да запълни тази непълнота в нормативната уредба относно строителството, като посочи  изчерпателно на първо място  реда за търсене на отговорност, на второ място недвусмислено да посочи спрямо кого се носи отговорността, на трето място, да предвиди възможност за освобождаване от отговорност, на четвърто място, да предвиди специален ред за обезщетяване на вредите в случай на дефект в рамките на гаранционните срокове, когато отговорните лица са прекратени/ заличени.

Съгласно чл. 163, ал. 3 от ЗУТ строителят носи имуществена отговорност за причинени щети и пропуснати ползи от свои виновни действия или бездействия. В свое Тълкувателно решение № 37 от 13.11.1984 г. по гр. д. № 16/84 г., ОСГК, Върховният съд постановява, че „гаранционното задължение в случая възниква по силата на закона в тежест на строителя, който през определен период от време следва да обезпечи наличието на установени качества и свойства на имота, предмет на договора, като отстранява настъпилите в гаранционния срок недостатъци без значение дали се дължат на негово виновно поведение или не“. Макар и нормата на чл. 163, ал. 3 от ЗУТ да не дава отговор пред кого се носи тази отговорност и дали строителят отговаря и пред лица, различни от възложителя и конкретно пред крайния купувач на имота, според правната доктрина и практиката на съда, имуществената отговорност на строителя се простира не само по отношение на контрагента по сключения между тях договор за строителство, но и по отношение на третите лица приобретатели на сградата или на самостоятелните обекти в сградата. Така е и Решение № 579 от 12.01.2011 г. на ВКС по гр. д. № 1932/2009 г., III г. о., ГК  „Искът по чл. 163, ал. 3 от ЗУТ за обезщетение при недостатъци в резултат на некачествени строителни работи е на разположение на лицето, което търпи вреди от виновните действия или бездействия на строителя, т.е. искът е на разположение на крайния купувач на обекта включително и може да бъде упражнен в гарантираните от чл. 173 на ЗУТ срокове тогава, когато строежът е снабден с разрешение за ползване при действието на този закон, независимо че строителството е договаряно или осъществено преди приемането му…..успешното провеждане на иска не е пряко обусловено от другите формални предпоставки на чл. 163, ал. 1 от ЗУТ, като наличие на писмен договор с възложителя в инвестиционния процес, сключен при действието на този закон.“  Също и Решение № 390 от 19.10.2011 г. на ВКС по гр. д. № 174/2011 г., IV г. о., ГК Отговорността по чл. 163, ал. 3 ЗУТ не е пряко обусловена от наличие на писмен договор с възложител в инвестиционния процес. Искът за обезщетение при вреди, настъпили в резултат на строителни работи, е на разположение на лицето, което търпи вреди от виновните действия или бездействия на строителя, като качеството строител по смисъла на тази разпоредба не е изключено за лице, явяващо се едновременно и инвеститор на строежа.“  

В правната теория има различни мнения по въпроса, ако в сключения между възложителя и строителя договор, са уредени по-дълги гаранционни срокове от нормативно уредените, дали може третата страна (напр. купувач на самостоятелен обект в сграда) да се ползва от тях. Според едни автори приобретателят не може да се позове на по-дългия гаранционен срок, ако такъв е бил уговорен между строителя и възложителя[12]. Други автори поддържат тезата, че последващи собственици на построена сграда или обекти в нея могат да се ползват от договора между строителя и възложителя, ако са уговорени по-дълги гаранционни срокове.[13] Аз съм склонна да подкрепя втората теза с оглед принципа на правоприемството и считам, че в този случай не трябва стриктно да се следва принципът на относително действие на договорите, прогласен в чл. 21, ал. 1 от ЗЗД[14]. Последващите собственици придобиват ползите, които е имал праводателят (инвеститора) и встъпват в неговите права спрямо строителя по отношение на гаранционните срокове. В такъв случай, ако в договора за строителство са уредени по-дълги срокове, не виждам пречка последващите собственици да могат да се ползват от тях.

В практиката много често се случва строителят, след завършване на строителството да прекрати дейността си и да се заличи от Търговския регистър или да бъде обявен в несъстоятелност. В тези случаи се избягва гаранционната отговорност. Тук би могъл да възникне въпросът – може ли възложителят (ако качеството възложител и строител не се слива в едно и също лице) да отговаря за дефекти в сградата спрямо купувачите? Отговорността на възложителя на работата е безвиновна отговорност, тя има гаранционно-обезпечителна функция по отношение на претърпелия вреди. Тази отговорност не произтича от вина на лицето, възложило работата, а само от факта, че е възложило работата на други лица, в резултат на чиито виновни и противоправни действия или бездействия, при или по повод работата са причинили вреда на трети лица. В съдебната практика еднозначно е установено, че в този случай възложителят отговаря солидарно с изпълнителя (строителя) спрямо третите лица – така например в свое Решение от 23.01.2006 г. по гр. д. № 2570/2004 г., ТК, IV о., ВКС  е постановил, че „в хипотезата на чл. 49 ЗЗД увреждането е причинено от изпълнителя, но не и от възложителя на работата. Аргумент за солидарната отговорност на изпълнителя и на възложителя на работата се извежда по аналогия от разпоредбата на чл. 138 ЗЗД, т. е на основата на солидарното поръчителство. Възложителят на работата не е причинител на вредите. Основание за ангажиране на отговорността му не е негово противоправно действие. Отговорността му е обусловена от чуждо вредоносно действие“. Съобразно това, възникват отношения от категорията на поръчителството по силата на закона и възложителят ще бъде солидарно отговорен за дефекти в сградата спрямо купувачите, в рамките на гаранционните срокове.

Сравнителноправен преглед на гаранционната отговорност в строителството

От направеното до тук изложение, става ясно, че въпросът за гаранционната отговорност в строителството в нашата нормативна уредба е неглижиран. Във връзка с това, накратко ще съпоставя лаконично уредената в нашето законодателство отговорност с гаранционната отговорност в строителството във френското и немското право, които биха могли да послужат за образец при бъдещо създаване на сходни правни норми и у нас.

Във френското право нормативната уредба относно строителството се съдържа в Code Civil[15] (C. civ) и Code de la construction et de l'habitation[16] (CCH), в който са съвместени подробно всички норми, свързани със строителството, както и други въпроси относно недвижимите имоти. Според C. civ. отговорността в строителството се носи от всички участници солидарно (архитекти, инвеститори, инженери, технически лица, строителен надзор и др.). По отношение на това пред кого се носи отговорността, за разлика от нашето право, в чл.1792 от C. civ. френският законодател еднозначно е определил, че всеки строител носи отговорност ipso iure спрямо собственика или купувача за дефекти, които са причинени дори от проблеми в почвата, които водят до дефект в конструкцията[17]. Гаранционният срок за ангажирането на този вид отговорност е 10 години. Нещо повече – с оглед изключителната важност на този вид дейности, френският законодател, в Code des assurances (СА)[18] (чл. L.241-1)[19], както и в чл. L111-28 от CCH[20]  е предвидил сключването на задължителна застраховка, която трябва да покрие риска от дефект в рамките на 10 годишния гаранционен срок. Застраховката важи за всеки следващ приобретател на сградата или обект в нея, като след покупката това следва да се отбележи в застрахователната полица. За неизпълнение на задължението за сключване на застраховка е предвидена санкция, която съгласно чл. L243-3 от СА възлиза на 75 000 евро и/или лишаване от свобода за 6 месеца. Изключение от налагането на санкцията е предвидено само за физически лица, които строят жилище, в което ще живеят те и членовете на техните семейства (съпруг/а, възходящи и низходящи). Това означава, че за тях не важи и задължението за сключване на задължителна застраховка.

При констатиране на дефект, който не се дължи на обичайно износване, лицето, което е засегнато от дефекта следва писмено да уведоми строителя за него. Страните с писмено споразумение уреждат изпълнението на работата и сроковете, които са необходими за извършване на ремонтните дейности. В случай че не се стигне до споразумение между страните или при неизпълнение на договореното в рамките на фиксирания период, въпросът се решава по съдебен ред, чрез предявяване на иск по чл. 1792 и сл. от C. civ.

Основни източници на немското право относно строителството (Baurecht) са Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)[21] и Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB)[22], като VOB  урежда специални разпоредби относно строителството. И в немското право, както и във френското има богата нормативна уредба относно гаранциите в строителството и отговорността на изпълнителите в случай на дефекти в сградата. Взаимоотношенията между страните се уреждат с писмени договори, които се сключват по реда и правилата на VOB. Гаранционните срокове, предвидени в BGB и VOB са различни. В пар. 634 от BGB е предвиден 5г. гаранционен срок, а в чл. 13 от VOB – 4 години, като и в двата нормативни акта е предвидено, че изпълнителят е длъжен да поправи възникналите дефекти през време на гаранционния срок, ако клиентът го е поискал писмено, като трябва да посочи и разумен срок за отстраняване на дефектите.[23] Според трайната съдебна практика на немските съдилища, нормалното износване, дължащо се на обикновено потребление на обекта не представлява дефект, дори да се прояви в предвидения гаранционен срок. Характерно и много интересно за Baurecht е сключването на т.нар. Haftungsübernahmevereinbarungen (HÜV)[24]. HÜV е вид договор в немското право, който се сключва на основание пар. 328 от BGB между производител и професионална организация за санитария отопление и климатизация в Германия (ZVSHK) в полза на дружества, които членуват в организацията. Целта на този вид договор е да се прехвърли отговорността върху производителя на продукта, използван за строителството, в случай че се докаже, че причината за дефекта се дължи на използвания материал. Когато собственикът на сградата или обект в нея предяви претенции към строителя за дефект, по силата на HÜV, строителят може да препрати жалбата до производителя и да поиска обезщетение, ако дефекта в сградата се дължи на некачествен материал. Във всички случаи на проявен дефект, изрично е регламентирано, че виновният за дефекта трябва да бъде писмено поканен за отстраняването му.

От направения кратък анализ на френската и немска правна уредба в строителството, става ясно, че за разлика от нашето право, са предвидени по-сериозни мерки относно качеството на строителството и свързания с него контрол. Предвиден е ред за търсене на отговорност в случай на проявен дефект. Защитени са страните в случай на неплатежоспособност. Ясно е регламентирано кога е освободен от отговорност строителят и др.

Република България, като правова държава се опира на върховенството на закона, за да гарантира на гражданите и предприятията възможността да упражняват правата си и да получават правна защита. Прилагането и изпълнението на законодателството, обаче, представлява все още предизвикателство. През последните години броят на недовършени строежи и необитаеми сгради неминуемо се увеличава и буди сериозно безпокойство, като една от причините затова е слабостта в законодателството, свързано със строителството.

Предложение към законодателя

От разгледания в изложението проблем, се налага изводът за необходимостта от законодателна намеса с цел защита на интересите, от една страна – на участниците в процеса на строителство, и от друга – на третите лица купувачи на построения обект. Подобрения в нормативната уредба, свързана със строителството могат да се извършат в много насоки, но с оглед темата на настоящия анализ, ще се огранича само до предложения, свързани с нормалното функциониране и ползване на завършените строителни обекти.

С оглед преодоляването на последиците от описаните по-горе проблеми, ЗУТ трябва да бъде изменен и допълнен:

По отношение на гаранционната отговорност: да се регулира от него, а не от подзаконов нормативен акт. Ясно и изчерпателно да се разграничи отговорността на изпълнителите на строежите (архитекти, инженери, технически ръководители, строители, строителен надзор и др.), като тя трябва да е не само за скрити дефекти, а и за явни такива. Именно в това се състои същността на гаранцията за качествено извършено строителство. Важно е да се регламентират срокове за отстраняване на дефектите, които да са разумни за възложителя (респективно последващият приобретател) и изпълнителя, както и удължаване на гаранционния срок минимум със срок, равен на срока за отстраняване на дефекта. На следващо място, с оглед липсата на механизъм, който да предвижда начина за реализиране на отговорността, да се определи редът за търсене на отговорността, както и да се създадат специални правила за принудително изпълнение, в случай на отказ на строителя да поправи проявилите се дефекти или прекомерна забава в изпълнението. Също така да се изброят изчерпателно случаите, в които строителят не носи отговорност за дефекти в сградата.

По отношение правната сигурност на страните.

Както стана ясно по-горе, поради промени в икономическото състояние на страните, откъдето може да последва забава в плащането или по-лошо – неплатежоспособност, законодателят би могъл да предвиди обезпечение – специален вид ипотека в полза на строителя, подобна на Sicherheitshypothek от немското право, с което да го превърне от хирографарен в привилегирован кредитор.

С оглед избягване на гаранционната отговорност – умишлено (чрез прехвърляне на дружеството на строителя на друго лице или прекратяването му и заличаването от търговския регистър) или по независещи от строителя причини (обявяването му в несъстоятелност) трябва да се разреши проблемът, кой следва да поправи проявилите се дефекти. Например, би могло да се сключва застраховка, която да покрие този риск. Също така да се предвидят специални правила за прекратяване дружествата на строителите. Изрично да се регламентира солидарната отговорност на възложителя и строителя спрямо третите лица – купувачи на обекта.

Автор: Петя Цурева

[1] Вж. Стоилов, Я., Правните принципи, теория и приложение.,С., Сиби,2018 (относно принципа за свобода на договаряне)

[2] Вж. Сукарева, З. Добросъвестността и презумпцията за добросъвестност като принципи на облигационното право. Юбилеен сборник в чест на проф. Сталев. С., 2005, с.375

[3] В практиката не са редки случаите, при които качеството инвеститор/възложител и строител се сливат в едно лице. В статията ще се засегнат случаите, когато същите са различни лица.

[4] Така и Николова, Б., Разпределение на осребреното имущество в производството по несъстоятелност, с. „Труд и право“, онлайн издание: http://trudipravo.bg/index.php?option=com_content&view=article&id=1560:epitkp201107&catid=41:epitkp&Itemid=54

[5] Германски граждански кодекс

[6] Sicherungshypothek или Sicherheitshypothek е вид обезпечение, предвидено в договорите за строителство с цел да се обезпечи рискът от незаплащане на насрещната престация по договора за строителство в случай на неплатежоспособност на инвеститора. Този вид обезпечение е подвид на ипотеката, което е предвидено за специални случаи и задължително се вписва в имотния регистър.

[7] Кожухаров, А., Отделни видове облигационни отношения, С., 1965 г., с. 303

[8] Вж. ТР N: 88 от 28.II.1984 година, ОСГК на ВС

[9] Dr. Dimanski, H-M, M. Recht praktisch, Baurecht

[10] Вж. Конов, Т., Подбрани съчинения, С., 2010 г. , с. 37  -  относно предоставените възможности на купувача на основание чл. 195 от ЗЗД

[11] Така и Попова, С, Гаранционната отговорност на строителя за изпълнени строителни и монтажни работи,съоръжения и строителни обекти, сп. Международна политика, кн.1/2012 г., „Подобно разрешение донякъде обезмисля ползата от въведените задължителни гаранционни срокове, които са предпоставка за възлагане на гаранционната отговорност като специална и удобна възможност на страната да реализира гаранционни права, при условие че за осъществяването им се налага да се прибягва до приложение на общите правила.“

[12] Попова, С., Договорните отношения в строителния процес, Благоевград,2012, с.233,234

[13] Недев, Д., Носи ли строителят гаранционна отговорност по отношение на придобилия построеното по давност, сп. Собственост и право,2013,8

[14] Договорът поражда действия между страните, а спрямо трети лица - само в предвидените в закона случаи.

[15] Граждански кодекс

[16] Кодекс за строителството и жилищното строителство

[17] Article 1792 „Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.“

[18] Кодекс за застраховането

[19] Toute personne physique ou morale, dont la responsabilité décennale peut être engagée sur le fondement de la présomption établie par les articles 1792 et suivants du code civil, doit être couverte par une assurance.

[20] Toute personne physique ou morale dont la responsabilité décennale peut être engagée sur le fondement de la présomption établie par les articles 1792 et suivants du code civil, reproduits aux articles L. 111-13 à L. 111-17L. 111-20-1 et L. 111-20-2, doit être couverte par une assurance.

[21] Немски граждански кодекс

[22] Специални норми относно видовете строителни работи и договорни условия в строителството

[23] Съгласно пар. 242 от BGB отстраняването на дефекта трябва да бъде обективно възможно и не трябва да включва непропорционални усилия.

[24] Споразумения за отговорност